l) Kiralananda, yararlanmaya engel bir ayıbın bulunmaması. Aksi halde, kiracı kira bedelinin tamamını verip akdi devam ettirmekle feshettirmek arasında bir seçimlik hakka sahiptir. Kiralanan hayvanın hasta veya topal olması, aracın ârızalı bulunması, evin bir bölümünün yıkılması gibi (el-Kâsânî, a.g.e, IV, 194, 195; Ibnü'l-Hümâm, a.g.e, VII, 220). Eğer evin tamamı yıkılır, değirmenin suyu kesilir, arazinin sulama suyu çekilirse, akit münfesih olur. Çünkü akdin konusu yok olmuştur. Ancak Hanefîlerden daha sağlam bir görüşe göre, akit kendiliğinden sona ermez, fakat fesih hakkı sâbit olur. Çünkü akdin konusunun dönmesi mümkündür (el-Kâsânî, a.g.e, IV, 196 vd.).

2) Kira akdini feshe sebep olacak bir özrün ortaya çıkması. Taraflardan birisi veya kiralananla ilgili bir özür meydana geldiği zaman, akdin tarafı fesih hakkına sahip olur. Ibn Âbidîn özrü şöyle tarif eder: Kendisine veya malına bir zarar gelmeden akdin konusunu ifa etmek mümkün olmayan her özür, fesih hakkı verir (Ibn Âbidîn, a.g.e, V, 55). Islâm hukukçularının çoğunluğuna göre ise, kira akdi, satım akdi gibi lâzım akitlerden olup, ayıbın bulunması veya yararlanmayı ortadan kaldıran bir durumun olması gibi gerektirici bir sebep bulunmaksızın herhangi bir âkid tarafından feshedilemez (eş-Şîrâzî, a.g.e, I, 405; Ibn Rüşd, Bidâyetü'l-Müctehid, II, 227; Ibn Kudâme, a.g.e, V, 418).

Özür ya kiracıya ait olur: Iflas etmesi, bir sanattan tarıma veya tarımdan ticarete yahut da bir sanattan başka sanata geçmesi gibi... Yahut kiraya verene ait bulunur. Başka türlü ödeyemediği bir borcu için, kiradaki mülkünü satmak zorunda kalması gibi. Yahut da kiradaki malla ilgili olur. Meselâ, bir köyde belli bir süre için umuma ait bir hamam kiralansa, daha sonra köy halkı başka yere göç etse, kiracının kira bedelini ödemesi gerekmez (el-Kâsânî, a.g.e, IV, 197 vd.; Ibnü'l-Hümâm, a.g.e, VII, 222 vd.; es-Serahsî, a.g.e, XVI, 2 vd.; Ibn Âbidin, a.g.e, V, 45 vd.; el-Fetâvâ'l Hindiyye, IV, 198 vd.).

Kira ve iş akdinin bağlayıcılık yönü ve hükmü:

Hanefîlere göre icâre akdi, bağlayıcı (lâzım) bir akit olmakla birlikte, onun bazı özürler sebebiyle feshi mümkündür. Ayette "Akitleri ifa ediniz" (el-Mâide, 5/1) buyurulur. Prensip olarak fesih, akdi ifa kapsamına girmez (el-Kâsânî, a.g.e, IV, 201; es-Serahsî, a.g.e, XVI, 2).

Çoğunluk Islâm hukukçularına göre ise, icâre lâzım (bağlayıcı) bir akit olup, ayıp bulunması veya yararlanmanın yok olması gibi, bağlayıcı akitleri sona erdiren haller dışında münfesih olmaz. Dayandıkları delil yine "akitleri ifa ediniz" ayetidir. Icâre, menfaatler üzerine yapılan bir akittir. Bu yönüyle nikâh akdine benzer (Ibn Rüşd, a.g.e, II, 227; Ibn Kudâme, a.g.e, V, 409, 411).

Hanefîler yukarıdaki prensibe dayanarak şöyle derler: Kira akdi taraflardan birisinin ölümü ile sona erer. Çünkü, eğer akit devam ederse, kiracının akitle mâlik olduğu yararlanma, yahut kiraya verenin sahip olduğu kira bedeli, akitle, akdi yapandan başkasına bir hak olarak geçmiş olur ki, bu caiz değildir. Çünkü menfaatte veya mülk edinilmiş bedelde miras bırakandan mirasçıya intikal düşünülemez. Kira akdi, menfaat üzerinde parça parça oluşur. Eğer biz intikal prensibini kabul edersek, miras bırakanın mâlik olmadığı şeyi mirasçısına intikal ettirdiğini söylemiş oluruz. Çünkü mirasçıya sadece ayn (mal)'ın mülkiyeti geçer. Menfaatler ise, mirasçının mülkü üzerinde meydana gelir. Bu yüzden buna kiracı hak kazanamaz. Çünkü o, mirasçı ile yeni bir akit yapmadı.

Şâfiî, Mâlikî ve Hanbelîlere göre ise, kira akdi taraflardan birisinin ölümü ile sona ermez. Çünkü bu lâzım ve ivazlı bir akittir. Satım akdinde olduğu gibi bir âkdin ölümüyle sona ermez (el-Kâsânı, a.g.e, IV, 222; Ibnü'l-Hümam, a.g.e, VII, 220; Ibn Âbidîn, a.g.e, V, 57).

Sahih icâre (kira ve iş akdi)nin hükmü, kiracı için menfaatte mülkün, kiraya verenin de aralarında belirledikleri kira bedeli üzerinde mülk hakkının sâbit olmasıdır. Çünkü bu, ivaz bir akit olup, menfaâtin satımı kabilindendir.

Fasit kira akdinde ise, Hanefîlere göre kiracı kiralanandan yararlandığı zaman, emsal kira bedelini ödemesi gerekir. Ancak burada emsal kira bedeli, ecr-i misille, ecr-i müsemmâ (konuşulan bedel)dan hangisi az ise onu ifade eder. Imam Züfer ve Şâfiî'ye göre fasit kira akdinde tam olarak ecr-i misil gerekli olur. Burada satım akdine kıyas yapılmıştır. Çünkü satım akdi fâsit olunca, malın kıymeti tam olarak ödenir (el-Kâsânî, a.g.e, IV, 195; Ibnü'l-Hümâm, a.g.e, VII, 174 vd.; Ibn Âbidîn, a.g.e, V, 31; Vehbe ez-Zühaylî, el-Fıkhu'l-Islâmî ve Edilletüh, IV, 758, 759).

Kira akdi sona erdikten sonra kiracının yükümlülükleri:

l) Kira süresi bitince, kiracının evin veya dükkânın anahtarlarını mülk sahibine veya temsilcisine teslim etmesi gerekir.

2) Bir hayvan veya araç kiralanması halinde iş bittikten sonra, teslim aldığı yere hayvanı veya aracı götürüp sahibine teslim etmesi gerekir. Bunu yapmaz ve bu sırada mala bir zarar gelirse tazmin etmesi gerekir.

Hanefîlere göre, kiraya verilen malın yararlanılacak şekilde tutulması, tamir sıva vb. ıslah işlerinin yapılması mülk sahibinin görevidir. Ancak mülk sahibi tamir ve bakıma zorlanamaz. Bu takdirde kiracı için, akdi fesih hakkı doğar. Çünkü bu eksiklik akdin konusunda meydana gelen bir ayıp sayılır. Kiracı kendiliğinden tamir ve bakım yaptırırsa bunu teberruan yaptırmış sayılır. Kiraya mahsup edemez. Çünkü o, başkasının mülkünde izinsiz ve yetkisiz tamirde bulunmuştur. Mülk sahibinin izniyle tamir ve ıslah yapılmışsa bu, kira bedelinden mahsup edilebilir (el-Kâsânî, a.g.e, IV, 208).